พูดถึงอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นจุดเริ่มต้นของวิกฤตเศรษฐกิจสหรัฐไป ในเศรษฐกิจอเมริกาตอนที่ 1 วันนี้ขอมาต่อถึงสาเหตุต่อเนื่องที่ทำให้ครบวงจรความเลวร้ายค่ะ “การปล่อยเงินกู้ซื้อบ้าน”

ขอเกริ่นขยายความนิดค่ะว่า…

ที่อเมริกาเจริญเติบโตเป็นผู้นำในโลกทุนนิยมได้ (จากหนังสือเรื่อง Why Capitalism Works in the West but Not Elsewhere) เพราะระบบที่นี่ยอมให้คนที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ (real estate owner) นำสินทรัพย์ (asset) นั้น ไปแปรเปลี่ยนเป็นเงิน หรือนำไปใช้ซื้อของได้ค่ะ ได้ง่ายๆ กว่าที่ใดๆ ในโลก

ไม่เหมือนประเทศอื่นๆ โดยเฉพาะประเทศโลกที่สาม ที่ต้องรอขายบ้านหรือที่ดินพื้นนั้นๆ ก่อนจึงจะได้เงิน หรือได้เห็นค่าของการเป็นเจ้าของสินทรัพย์ชิ้นนั้นๆ  อย่างที่เมืองไทยมีเศรษฐีรวยที่ดิน แต่จนเงินสดน่ะคะ

แต่ที่อเมริกานั้น หากราคาบ้านขึ้นไป สมมติจาก $100,000 เป็น $150,000 เจ้าของบ้านสามารถทำเรื่องขอส่วนต่างของราคาตลาดกับราคาตัวบ้าน (equity line) $50,000 ออกมาใช้ได้เลย จะไปซื้อรถซื้อเรือ ไปเที่ยว ทำอะไรก็ตามใจค่ะ

กลับมาเรื่อง “ปล่อยเงินกู้” คะ

ในช่วงตลาดบูมสุดๆ บริษัทปล่อยกู้ (ที่อเมริกาส่วนใหญ่คือ Mortgage company ไม่จำเป็นต้องเป็นธนาคาร bank เสมอไปค่ะ) ก็ยินดีปล่อยกู้เต็มที่ เรียกว่า ใครมีชีพจรก็ได้รับอนุมัติเงินกู้แน่นอน (เจ้าหน้าที่ทำเงินกู้ loan officer คนหนึ่งบอกไว้นะคะ you have a pulse, you get a loan)

ไม่ตรวจสอบ ไม่ดูรายละเอียดว่า ผู้กู้มีคุณสมบัติถูกต้องควรให้กู้หรือไม่ เช่น รายได้ คะแนนความน่าเชื่อถือทางการเงิน (credit score) สัดส่วนรายได้ต่อหนี้ (debt-income ratio) และเงินดาวน์ เป็นต้น

เพราะเจ้าหน้าที่ทำเงินกู้ได้ค่าบริการ (loan processing fee) ยิ่งลูกค้าที่คุณสมบัติไม่ถึง มีความเสี่ยงในการผ่อนไม่รอดสูง (high risk) ยิ่งต้องจ่ายดอกเบี้ยสูง และค่าบริการทำเงินกู้ก็สูงตามไปด้วย เจ้าหน้าที่ทำเงินกู้ (ที่ไม่มีจรรยาบรรณ) ก็ชอบสิค่ะ

sub-prime loan เงินกู้ความเสี่ยงสูง ซึ่งปล่อยให้กับคนที่คุณสมบัติไม่ถึง (non-qualify borrower) จึงเป็นที่นิยมกันมาก คนทำเงินกู้ก็ได้เงิน คนกู้ซื้อบ้านก็ได้บ้าน แถมทำเรื่องขอเอาเงินออกมาใช้ได้ไม่ยากอีกด้วย

แย่ยิ่งไปกว่านั้นก็คือ บ้านบางหลังราคาตลาดแค่นี้ แต่คนกู้ขอกู้มากกว่านั้น และเอาเงินส่วนต่างไปใช้จ่าย เช่น ราคาบ้านแค่ $200,000 แต่ทำเรื่องกู้ $380,000 เอา $180,000 ไปใช้ โดยคิดว่าราคาบ้านจะขึ้นไปเรื่อยๆ ผ่อนที่ $380,000 ไม่ไหวก็ขายบ้านทิ้ง ได้กำไรหรือรอดตัวไป

คนทำเงินกู้ (ย้ำอีกครั้งว่า ที่ไร้จรรยาบรรณหรือไม่คิดจะอยู่ในอาชีพนี้นาน) ก็ไม่สนใจ ได้เงินค่าให้บริการทำเอกสารแล้ว ก็ปล่อยให้เป็นเรื่องของแหล่งเงินกู้ เป็นปัญหาของสถาบันที่ให้เงินกู้ …ต่อตอนที่ 3 ค่ะ

ป.ล. อ่านข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับ “ธุรกิจทำเงินกู้ซื้อบ้านในอเมริกา” ได้ในหนังสือ “รวยล้านเหรียญ” ที่จะออกปลายมีนาคม 2009 นี้นะคะ มีเรื่องของเศรษฐีสองท่านที่ “มีจรรยาบรรณ“ ในการทำเงินกู้ซื้อบ้าน เป็นตัวอย่างที่ดี น่านับถือในวิชาชีพ ทำให้ธุรกิจดำเนินกิจการมาได้ยาวนานในทุกสถานการณ์ค่ะ